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每經熱評|半年銷售創5年新高 房企市值緣何縮水3400億

每日經濟新聞 2021-07-08 10:24:46

每經評論員 薛暉  

入7月,房企紛紛公佈“年中考”成績單。雖然絕大多數上市房企上半年的銷售額都在增長,但股價卻依然“跌跌不休”。據樂居財經研究院統計,2021年上半年,170家上市房企總市值縮水約3400億元,跌幅約8.7%。其中118家市值下跌,佔比69.4%。僅50家上漲,2家持平。

投資者重估地產股價值,是因為房子不好賣嗎?數據卻不是這樣,據貝殼研究院,今年上半年,全國重點50座城市的新房交易量創2016年以來同期最高。和2020年同期比,很多房企增長率都有三四成。

為何“多收了三五斗”,而資本市場仍不看好?

對於投資者來説,投資的安全性是第一位的。誠然,房地產銷售仍在增長,但負債增長得更快,利潤下降得也快,而後兩者對於能否收回投資是具有決定意義的。上半年,市值跌幅超過三成的房企正是償債出問題的企業,如泰禾(-33.95%)、藍光(-36.29%)、華夏幸福(-59.47%)。也就是説,在資本市場上,投資者既看木桶的長板,也不允許上市公司有太明顯的短板。

對於投資者來説,規模已不重要,安全才最關鍵。因此,我們可以看到,長期徘徊在銷售榜第十名左右的龍湖(前5月銷售額約1118.3億元),其市值約為中國恆大(上半年銷售額3567.9億元)的兩倍。

龍湖被投資者看好,並不是因為有什麼長處,而是因為幾無短處。增速穩(多年銷售額增速百分之十左右,屬於中等生),負債率低(淨負債率僅46%),盈利穩(核心税收利潤率14.7%),更重要的是現金流充裕(現金短債比超過4倍)。一個安全又能持續增長的企業,就是資本市場上備受青睞的企業。

毋庸諱言,地產股走低與行業進入低速增長,整體負債率偏高,利潤率下降有關。而若想規避這些不利因素,最好的辦法就是跨界出圈。而成功出圈的房企,也會得到資本的青睞。

同樣是前述房企市值榜,增幅最高的上市公司名為奧園美谷,增幅為189.47%,市值為171.86億元(6月30日)。奧園美谷是頭部房企中國奧園的子公司,後者是一家千億(銷售規模)房企,但其市值也僅一百多億元。奧園美谷的主要收入仍是房地產,但近期跨界聚焦醫美,於是股價一路飆升。

一個共識是,房地產開發或許已是夕陽產業,但與居住相關的細分行業卻正在成為朝陽產業。物業管理就是其中之一,其行業估值遠高於房地產銷售主業。最典型的例子就是碧桂園服務的市值一度超過其母公司碧桂園。除了物業,商業、租賃(包括長租公寓)、房產中介、家裝等,都已成為房企佈置的新領域。以龍湖為例,已形成所謂的六大“主航道”。也就是説,其把相關細分行業視為與主業(住宅開發)同等重要的行業。這也是其市值節節高升的內在邏輯——房子的增量也許不多了,但存量卻越來越大,基於居住相關的服務和消費也會越來越多。

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