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上半年上海近4.6萬人“打新”,部分網紅盤搖號人羣趨於“老齡化”

每日經濟新聞 2021-07-07 21:35:59

◎上半年上海共148個樓盤認購,其中92個樓盤進行了公證搖號。多個性價比較高的網紅新盤,雖然積分門檻也特別高,但搖號人羣卻呈現“老齡化”趨勢。

◎上海樓市到今年二季度進入相對平穩期,目前政策還在持續發揮作用,相信後市會更加平穩,今年一季度的高點很難再看見。

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

從年初樓市的火爆表現,到此後連推“滬十條”“滬七條”等調控政策,三批次集中上市新房源,併疊加“雙集中”供地新規落地,上半年的上海樓市可謂跌宕起伏。

來自上海鏈家的數據顯示,上半年上海共148個樓盤認購,累計開盤109次,供應房源4.7萬套。其中92個樓盤進行了公證搖號,參與搖號的認購人數近4.6萬組。值得注意的是,參與市中區網紅盤的搖號人羣,出現了明顯的“老齡化”趨勢。

進入下半年,上海樓市將呈現怎樣的走勢?近日,《每日經濟新聞》記者實地走訪了上海多個熱門樓盤,採訪了多位購房者、經紀人和開發商,試圖為讀者客觀呈現上海樓市的真實狀況。

瑞虹海景壹號項目現場 圖片來源:每經記者 吳若凡 攝

4.6萬人“打新”,市區和郊外盤認購人羣分化

值得注意的是,上半年上海共有92個搖號樓盤,參與搖號人數近4.6萬組,其中有4個樓盤出現“千人搖”盛況。如招商虹橋公館二期一批次樓盤推出335套房源,認購人數接近3000人;金地虹悦灣推出的320套房源,引來1179人認購。

記者在調查中瞭解到,上半年上海多個性價比較高的網紅新盤,積分門檻也特別高。如黃浦區的高端明星樓盤復興瓏御,認購客户的入圍積分達到112.8分,是上海首個最接近滿分的樓盤項目。把這個積分拆解開來,還原社保月數,對應的是累計繳納社保220個月(上海社保繳納上限221個月)。

閔行區某網紅盤的置業顧問李華告訴《每日經濟新聞》記者,新政刺激買房人通過各種方式“籌積分”,“有的離婚再結婚,有的將自己名下房產全部過户給父母,有的讓父母把房產過户給自己,有的讓父母來認籌……”

李華有一位客户,在積分制政策出來之前,就把家裏的房子全部轉移到自己名下,準備讓父親通過搖號買房。但不曾想,積分制出來後,父親因為退休已久,積分只有40多,達不到搖門檻。

雖然市場對熱門樓盤的關注度一直很高,但這些熱盤的搖號人羣卻呈現“老齡化”趨勢。

以李華所在項目為例,認購客户中“高分客”佔比三成,平均年齡45歲以上,清一色是中老年羣體。“只要基礎分達到60分,加上原先的社保分,年齡基數高的人,基本就能躍身成為認購大軍裏的高分選手。”

融創唐鎮項目認籌現場 圖片來源:每經記者 吳若凡 攝

不過,同樣的情況在郊區卻看不到。

置業顧問張磊所在的融創金融未來城項目位於上海外環的唐鎮,主要以張江和陸家嘴的客羣為主(佔比70%左右),普遍以首套為主,總價段在500萬~1000萬元。

張磊告訴《每日經濟新聞》記者,項目客羣普遍較為年輕(25~35歲),特點是高學歷+高收入,但積分普遍不高。對於他們來説,已經不對市區的房子抱希望了。

“市區尤其核心地段的新盤,樓盤太少門檻又高,都是跟四五十歲的人在爭。跟老土著比,就社保年限這一項,年輕人都可以被甩出幾條街了。”張磊表示,這些年輕的高收入階層只能把目光聚焦到外環地區,在這裏,“滬漂”們才相對有競爭力。

一二手房價倒掛,買套新房可賺1200萬差價

新房市場的火爆,根源是“一二手房倒掛”。二手房價格高企,使得買房人扎堆“打新”。

李華所在的閔行區雖然算不上上海特別核心的地方,但從去年四季度開始,周邊的二手房總價已普漲了25%。2005年以後的房子,價格漲到了11萬元/平方米左右。就連上世紀90年代的老房子,有些報價已經趕上了同地段的新房價格。

李華告訴《每日經濟新聞》記者,他所在樓盤上半年吸引了很多買房人,每天都有很多人通過各種渠道去項目問積分、價格。“大家似乎已經不再關注房子本身的户型、區位、學區、配套等其他硬件,只關心價差的多少。”

在位於黃浦區的高端明星盤“復興瓏御”,記者瞭解到,項目一期的二手房掛牌價格已經超過20萬元/平方米,而該項目在售的新房均價則為13.58萬元/平方米。以該項目一套194平方米主力户型計算,在不計税費的情況下,購房者可賺到1200多萬元。

由於復興瓏御所在的黃浦區,2021年至今只有一個項目上新,區域近4年每年的新房供應從未超出1200套,潛在買家的焦慮可見一斑。

記者也從虹口區的瑞虹新城項目周邊瞭解到,該區域的二手房價格在半年間漲到了15萬-16萬元/平方米。即便是這個價格,業主也不急着賣,明顯一副願者上鈎的樣子。

瑞虹新城附近的房屋中介告訴記者,瑞虹高區的的二手江景房單價目前達到了17萬元/平方米。和其相隔不遠的融創青雲壹號新盤單價則在10.5萬元/平方米。

虹口區瑞虹新城項目售樓中心 圖片來源:每經記者 吳若凡 攝

嘉裕華庭高區景觀房在年前的報價1800萬元/套,現在2樓的房源都掛2800萬元/套了。

“新政之後,二手房其實也在漲,從4月份到現在,我們板塊的二手房漲了20%~30%,有些豪宅甚至漲了50%。”

上海中原的置業顧問張經理告訴記者,上海一些熱門區域,二手房基本每個月上漲5%左右。“如果自住可以買一手,現在是個不錯的下手時機,但選擇二手房則可以再等等。”

“差價”紅利誘惑,投資客盯上網紅盤

上半年“滬七條”“滬十條”出台,以及三批次批量上市新房源,的確給上海樓市降了温。

“經過幾個月的試探和摸索,大家已經適應了新政。”李華告訴《每日經濟新聞》記者,他所在樓盤的客户數量並沒有變,其中投資性客户佔比約20%,這部分人也沒有減弱入市決心。

“這類炒房客基本以家庭為單位,名下可能少則三四套房、多則四五套。這類人羣不可能守着市中心的樓盤不住,跑到外環邊來買一個剛需盤。”李華告訴記者,他們買新房的真實訴求,就是吃這波一二手房價倒掛的紅利。所以上海積分制新政出來後,他們的關注點主要還是在價格上。高積分的投資客,關注度則更多集中在價差上。

位於虹口區新港路的瑞虹海景壹號,已經開到了第九期,此次總共推出210套房子,開盤認籌人數達到了767人,最終入圍人數273人,觸發了積分制。

瑞虹海景壹號的銷售負責人王娜告訴記者,現在客户的購房情緒比較強烈的,特別是性價比較高的新盤關注度比較高。上半年上海共有3批次集中供應房源開盤,但市中心的樓盤佔比非常低,每次推出的房源數量很少。

有高積分的人,如果有實力,肯定首選絕對價差的地方。這也是為何市中心盤更加受追捧的原因。

“上海的政策密度高,和其他地方相比政策力度也更大,市場穩定性是有所增加的。”58安居客房產研究院分院長張波告訴《每日經濟新聞》記者,不過上海積分政策裏有一個漏洞,如果把手下的房子轉讓出去後,可以高積分在市場上拿盤,又有錢、又有高積分。反倒是那些買500萬~700萬元房子的人羣,沒有更多的操作空間。只有將堵上這個漏洞,才可能讓市場熱度進一步降低。

融信世紀古美銷售中心 圖片來源:每經記者 吳若凡 攝

房貸審批趨嚴,有銀行受理或延至10月

另外值得一提的是,6月底以來,《每日經濟新聞》記者獲悉,上海部分銀行放緩審批房貸和審核流程。

“實際上我們受理的(房貸)量都2億~3億元了,這些單子只能延後,可能要延後到10月份,等於是間接停貸了。”工商銀行上海分行某支行的信貸員告訴《每日經濟新聞》記者,其所在銀行雖然不至於停貸,但現在每一筆受理都受到控制,每個月受理量只有7500萬元。

據記者瞭解,目前在上海,包括建設銀行、工商銀行和上海銀行在內的多家銀行,房貸資格審核已明顯加嚴。

“有些銀行3月份的一手房款項都還沒有放,目前只能延後。等放款量大於受理量時,壓單情況才會逐步緩解。”上海某銀行一位不願具名的人士向記者表示,銀行負債業務每逢季末、年中、年末等時間節點,都要面臨上級的考核,資金面和流動性緊張已成慣例。

“房貸收緊的現象在6月的下半月開始明顯增多,主要體現在一手房貸款,一定程度上受到銀行年中考核影響。”上述銀行人士表示,預計7月開始各地房貸會陸續迴歸正常。但現在房貸單子擠壓量大,一些受理會延幾個月。

張波則告訴記者,去年底央行、銀保監會發布“兩條紅線”政策,將金融機構分為5檔,針對每一檔銀行,都設置了房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限。“通過總量層面對於房地產行業進行全面的融資精準化監管,在有效穩定房地產市場的同時,更好保障房貸資金合規性和高效性。”

據貝殼研究院統計,今年6月份,72個重點城市主流首套房貸利率為5.52%,二套利率為5.77%,比5月分別上浮5個、4個基點;平均放款週期延長至50天。

“今年申請房貸的總量明顯超過去年同期,因為需求在增長。今年部分城市樓市熱度較高,雖然房價一定程度上得到控制,但成交還是不斷放量。”張波表示,這意味着,即使房貸放緩和滯後,但無法動搖樓市需求本身,便無法削減交易量。在瓶頸期後,房貸規模或很快恢復。

鏈家數據顯示,2020年上海新房共計成交80286套,二手房成交294329套,超過新房的3倍。和2017-2019年的二手房月均成交量1.5萬套相比,成交水平依然偏高。上海中原地產數據則顯示,截至6月28日,今年上海二手房也已成交167881套,已達到去年全年成交量的57%。

公開數據顯示,整個上半年,上海累計集中供應了125個新盤,預計下半年,上海至少有120個新盤等待入市。多位業內人士向記者表示,上海市場仍有下降的空間,除了金融政策,還要看後續市場政策力度和新房供給的情況。

調控政策頻出,上海樓市步入平穩期

事實上,從2020年下半年開始,尤其是年底,上海就不斷傳出“打新熱”“搶房潮”“業主跳價”等消息,樓市熱度居高不下。為此,上海連續出台樓市調控新政。

1月21日晚,上海印發《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(滬十條),對夫妻離異3年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。同時完善新建商品住房公證搖號選房制度,優先滿足“無房家庭”自住購房需求。此後的2月6日,有關新房搖號積分制的新規正式落地實施。

3月3日,上海房管局頒佈《關於進一步加強本市房地產市場管理的通知》(滬七條),實施住房限售,對按照優先購房政策購買的新建商品住房,在購房合同網籤備案滿5年後方可轉讓。 

與此同時,上海還針對新建商品住房推出一項措施——集中批量供應。從3月至5月,上海分三批次共推出新建商品住房項目125個,總面積402.4萬平方米,共計36696套,分佈在上海各個區域。

此外,隨着22城“雙集中”供地政策的落地實施,6月25日,上海首批集中供地收官,55宗涉宅地塊共攬金852億元。其中,31宗涉及普通商品住宅的經營性地塊平均溢價率僅為5.46%。總體來看,上海今年首批集中土拍整體較為平穩,從區域分佈、成交價格、拿地房企等多方面來看相對“平衡”,過熱、過冷的現象均未出現。

“上海樓市到二季度進入相對平穩期,目前政策還在持續發揮作用,相信後市會更加平穩,今年一季度的高點很難再看見。”上海中原地產分析師盧文曦認為,隨着上海住宅市場進入“下半場”,調控政策會保持高壓、精準調控,下半年入市的新盤項目,價格不會出現明顯上漲。二手房的交易量會首先發生變化,部分熱點區域的成交量下滑,降温會明顯高於新房。

(應受訪人要求,文中李華、張磊、王娜均為化名)

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:每經記者 吳若凡 攝

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